Третото тримесечие на пазара за офис площи

Пазарът на офиси в София стана свидетел на още едно динамично тримесечие благодарение на солидния икономически растеж и апетита на наемателите за разширяване. Предлагането все още изостава, въпреки че завършването на редица големи проекти през 2017 г. ще бъде стъпка към ребалансиране на пазара.

При наемането на офис помещения от приблизително 131 000 кв. м., деветте месеца на 2017 г. остават сред най-силните в историята, сравними само с предкризисната 2008 г. Пазарът е във фазата на разширяване на цикъла на недвижимите имоти, IT и аутсорсинг индустрията, пишат в свои анализи от MBL и Forton.

Наличности и строителна активност

Съществуващият запас от модерни офис площи в София продължава да нараства, достигайки 1,828 млн. кв. м. През третото тримесечие на тази година новите офис площи възлизат на 41 800 кв. м., което е най-високата тримесечна стойност за последните две години. Освен това броят на стартиращите строителни обекти се увеличава и обемът на офисното пространство вече е 337 000 кв. м, от които приблизително 250 000 кв. м. са планирани за предлагане на пазара на имоти до края на следващата година.

Свободни офис площи

Общият процент на свободни офис площи в София през третото тримесечие се увеличи за второ поредно тримесечие, от 9.4% на 10.3%. Свободните офиси площи от клас А и клас B възлизат на 188 000 кв. м, което е с 20 000 кв. м повече в сравнение с предходното тримесечие.

Търсене на офиси

Търсенето на офис площи през третото тримесечие на 2017 г. възлиза на 29 000 кв. м, като годишната стойност достига 82 000 кв. м. Тримесечното агрегатно нетно усвояване за офисите от класове A и B е 21 000 кв. м., а за годината до момента достига 53 500 кв. м.

Офертите

Средните искания за наеми от страна на инвеститорите за модерни офис площи през третото тримесечие на годината остават стабилни. Желаните наемни нива за офиси клас А са предимно в диапазона от 12 до 14 евро на кв.м.

Офисите от клас В се предлагат средно между 6,5 евро на кв.м и 9,5 евро на кв.м. Поради стабилното търсене нивата на наемане запазват диапазона си в началото на текущата година. Въпреки това, поради нарастващия брой сгради в процес на строителство, наличното пространство се очаква да нараства стабилно през следващите няколко години, което вероятно ще доведе до баланс между търсенето и предлагането. Очакванията са за стабилизиране на цените до малко по-ниски нива в бъдеще.

Икономически акценти

През второто тримесечие на 2017 г. ръстът на БВП на България достигна до 3.6% на годишна база. Вътрешното потребление нарасна с 4.2% и бе основен двигател за положителното развитие.

Инфлацията продължи леко да нараства. През второто тримесечие индексът на потребителските цени (CPI) се увеличи с 2,3%. В зимната си прогноза ЕК очаква по-силното вътрешно търсене и по-високите цени на енергията да доведат до 0,8% годишна инфлация за 2017 г.

Коефициентът на безработица в края на второто тримесечие на 2017 г. е 6.9%, което е добър стимул за стабилно нарастване на вътрешното потребление.

Към второто тримесечие на 2017 г. България отчете преки чуждестранни инвестиции (ПЧИ) в размер на 451 млн. евро, в сравнение с 246 млн. евро, регистрирани през първото тримесечие.

Заключение

През последните няколко години пазарът на офис площи в София проявява бързо нарастваща строителна активност – продължават да се увеличават завършването на строителните работи и новите сгради, които получават разрешителни за строеж. Това дава възможност за появата на  нови сгради с площи през следващите 3 години, които ще предложат на пазара над 600 000 нови кв. м. офис площи. Следователно, с голяма доза вероятност може да се предположи, че нивата на незаетост ще продължат да се увеличават. Поради тази причина се очаква цените на наемите да останат стабилни тази година, но вероятно могат да намалеят в дългосрочен план.

Софийският пазар на офис площи през второто тримесечие, април-юни 2017 г.

Пазарът на офис площи и през второто тримесечие на тази година бележи стабилни резултати и запазва сериозния си фундамент, изграден през последните месеци. Ръстът на офис работните места поддържа високо търсенето на първокласно офис пространство. IT и аутсорсинг компаниите остават основният двигател на офис пазара в столицата и в другите областни центрове.

Заемането на офис площи в София регистрира повече от 60% ръст за второто тримесечие на 2017 г., достигайки 53 971 кв.м. Обемът на лизинга за полугодието възлиза на 85 638 кв. м, което е с 55% ръст в сравнение със същия период на миналата година.

Пазарът се движи основно от разширяването на компаниите в областта на ИТ и аутсосинга на бизнес процеси, които генерират около 70% от търсенето на пазара на офиси Клас А. Финансовият и фармацевтичния сектори също са активни, като се стремят основно да консолидират офис пространството си.

Недостигът на първокласно офис пространство все още е очевиден. Преместванията и обединяването на няколко офиса в една сграда на големи компании също може да се отбележи като фактор, който води до подобрение на заетостта в основния сегмент.

Като цяло равнището на незаетите офис площи леко се понижи през второто тримесечие, достигайки 9,3%. Важен момент е, че пазарът не очаква по-нататъшен спад, тъй като се предвижда силната активност за развитие да увеличи наличността и да увеличи инвеститорския интерес към завършване и започване на нови проекти.

След значителното увеличение на усвояването през първото тримесечие на 2017 г. позитивните икономически очаквания дават добри резултати за офис пазара през следващите тримесечия.

Офис пазара в София от началото на годината

Пазарът на офис площи в София регистрира значителн ръст от началото на годината, който се дължи на увеличената активност и повишените бизнес начинания. Силното представяне се подкрепя и от солидните икономически основи – 3.4% растеж на БВП през изминалата година. Намаляването на безработица също ускорява търсенето на офис площи и гарантира стабилност на сегмента.

Заемането на офиси за първото тримесечие на тази година е с 43% по-високо в сравнение с година по-рано. В над 60% от сделките, отново основните действащи индустрии са IT (високите технологии) и BPO (аутсорсинг компаниите).

През първото тримесечие на тази година обемът на налични офис площи се запазва около 1.761 млн. кв. метра, пишат в своите доклади за периода от MBL и Фортън. В процес на активно строителство към момента са нови 305 000 кв. м. Замразените офис проекти спадат до 105 000 кв. метра.

Продължава спадът и на свободните офис площи като през първата четвърт на 2017 г. те вече са едва 9.1%. По-малко от половината от тези са в клас А офис сгради. Свободните пространства при офисите от клас А и Б е около 160 500 кв. м. Намаляването на незаетите площи се очаква да продължи, защото нови обекти се планира да се пуснат в експлоатация през втората половина на годината.

Наемните нива са стабилни. Нетно усвоените площи през първото тримесечие са 17 000 кв. м.

Средните офертни цени за офисите от клас А за първото тримесечие се запазват в диапазона от 12 до 14 евро, в зависимост от локацията и района. Обемът на офисите в строеж ще продължава да ръсте. Търсенето вероятно ще бъде около средния обем, наблюдаван в през последните няколко години. Възможно е също така да се очаква леко увеличение на цените за квадратен метър.

Очакванията на специалистите са, че и втората половина на година да остане със стабилно представяне. Силното търсене и недостигът на първокласни пространства ще движат пазара на офиси и през тази година.

Състояние на офис пазара и бъдещо развитие

През изминалата година пазарът на офиси запази своята динамика, която със сигурност ще се наблюдава и през настоящата. Такива са тенденциите, които се очертават през първите два месеца на 2017 г. IT, високите технологии и аутсорсинг компаниите продължават да са основен движещ фактор на пазара на офис площи през последното тримесечие на миналата година, това пише в свой доклад forton.bg, посветен на търсенето и предлагането на бизнес помещения.

От страна на предлагането, ограниченият брой на новозавършените обекти и недостигът на качествени площи все още са предизвикателство пред бизнеса. Въпреки това, раздижването в строителството, включително увеличеното издаване на разрешителни за строеж, частично ще се възстанови баланса на пазара през настоящата година.

Предлагане на офиси

Със само 22 300 кв.м нови завършени обекти в сегмента на офис площите през последното тримесечие на изминалата година, частично се отговаря на очакванията за умерено нарастване на предлагането на офиси в София.

Поради редица забавени проекти, офис площи разширената нараснаха само с 32 200 кв.м през 2016 г., или само с 2 на сто спрямо същия период на предходната година. Освен това, новите сгради трудно ще отговорят на изискванията на по-големи наематели, тъй като повечето от проектите са обявени с по-малко от 10 000 кв.м на GLA. С тези планирани обекти общият запас от офиси тип A и B в София достига 1,611,403 кв.м. * в края на миналата година.

Недостигът на офиси във високия сегмент ще бъде частично преодолян през 2017 г. с планираното завършване на повече от 160 000 кв.м нова отдаваема площ.

Около 50 на сто от очакваното новопостроено офисно пространство в София е вече предварително договорено или е в процес на преговори.

Като резултат от силното търсене на офис площи, до края на миналата година, общият обем в процес на изграждане и планиране нарасна до 298 000 кв.м. Тези обекти са калкулирани за завършване до 2020 година.

Търсене на офиси

Годишното търсене на офис площи достигна 135 407 кв.м., което е около 7 на сто повече спрямо предходната година. Увеличеното търсене през четвъртото тримесечие на 2016 г., в размер на 30 465 кв.м., на годишна база, показва стабилен фундамент на пазара.

Около 60 на сто от активността се дължи на IT и аутсорсинг индустрията. Споделените обслужващи дейности остават в господстващо положение на пазара на офиси, заедно с традиционните наематели, като секторите, свързани с фармацията и финансовите услуги.

Предоговарянията са втората по големина група на споразумения в областта на пазара на лизинг през 2016 г. с 22% от общия обем, следвана от разширенията. Нивото на незаетост продължи да спада до 10 на сто през четвъртото тримесечие на 2016 г.

Свободните офиси в „Топ 15” на бизнес сградите леко намалява до 2 на сто.

Извън София, Пловдив и Варна е регистриран умерен ръст на офис наемането, който възлиза на по-малко от 5 на сто от пазара. Въпреки това, по-нататъшно разширяване на IT и аутсорсинг компаниите се очаква да са в основата на офис пазарите в средните градове, поради изчерпването на квалифицираните специалисти в столицата.

Наеми

Големият дял на предварителните договори за наем поддържат стабилността във високия клас офиси в София. В средно срочен план прогнозираме, че офертните цени ще се движат около € 13.00-13.50 / кв.м / на месец.

За град Пловдив, силното търсене на офис площи подкрепя ценовият рейндж в диапазона € 8.00-10.00 / кв.м / месец за клас А помещения.

Инвестиционен фокус

Стабилният ръст на икономиката, нарастването на БВП и оптимизма на бизнеса предоставят стабилна основа за нарастване на обемите в цялата нисша с офис площите. Този факт представлява и добра база за големи сделки с първокласни офис проекти.

Фокусът на инвеститорите остава към добрата доходност и предоставянето на високо качество. След понижението на доходността през 2016 г., сега процентът е стабилен на 8 на сто.

Тенденции и прогнози

Обемът на офис строителство ще се увеличи, подкрепено от силното търсене;

Наемите се очаква да останат стабилни през 2017 г. след увеличението през миналата година;

Доходността ще остане стабилна, след лекия спад през 2016 г.

* През 2016 г. Forton актуализира своята база данни с офиси клас A и B, разположени в град София. Компанията следи процентът свободни работни места и микс от наематели и промени в офис сгради, заедно с проекти със смесено предназначение, завършени след 2002 г. или ремонтирани. Таргетът са сгради с над 2000 кв.м отдаваема площ.

Outsourcing Excellence Awards

През юни 2016 „Кристал Бизнес Център“ взе участие с номинация в категорията „Аутсорсинг бизнес сграда на годината“ в Outsourcing Excellence Awards, организирани от Българската аутсорсинг асоциация.

Нови фирми наематели в Кристал Бизнес Център

С удоволстие ви съобщаваме, че към настоящите наематели в Кристал Бизнес Център се присъдеини и фирма Trade 24. Компанията, основана през 2007, е водещ световен доставчик на услуги, свързани с онлайн форекс и ДЗР търговия. Другият нов Наемател е фирма Internet Securities Bulgaria. Позната още като ISI Emerging Markets, тя е част от американската компания Internet Securities Inc, основана през 1994 г. Компанията предоставя специализирана финансова и икономическа информация за над 100 развиващи се пазара.

Тенденции при отдаване на офис- площи под наем

Според данните на Sollers, публикувани в еconomy.bg към последното тримесечие на 2014 г. се наблюдава тенденция за изчерпване на качествените офиси в София, което се дължи основно на слабото строителство и все по-засиления интерес на наемателите към този тип офиси. Тенденцията се запазва и към второто тримесечие на 2015, според проучване на консултантска компания Forton. Според тях, активността на наемателите тази година е с 40% по- висока от миналата.

Отдаден е под наем последният свободен офис в Кристал Бизнес Център

През октомври 2013 година последният свободен офис в Кристал Бизнес Център е отдаден на един от настоящите наематели – Каргил. Компанията ще наеме и втория етаж от сградата. Някои от основните дейности на Каргил включват търговия и разпространение на зърно и други селскостопански стоки.