Софийският пазар на офис площи през второто тримесечие, април-юни 2017 г.

Пазарът на офис площи и през второто тримесечие на тази година бележи стабилни резултати и запазва сериозния си фундамент, изграден през последните месеци. Ръстът на офис работните места поддържа високо търсенето на първокласно офис пространство. IT и аутсорсинг компаниите остават основният двигател на офис пазара в столицата и в другите областни центрове.

Заемането на офис площи в София регистрира повече от 60% ръст за второто тримесечие на 2017 г., достигайки 53 971 кв.м. Обемът на лизинга за полугодието възлиза на 85 638 кв. м, което е с 55% ръст в сравнение със същия период на миналата година.

Пазарът се движи основно от разширяването на компаниите в областта на ИТ и аутсосинга на бизнес процеси, които генерират около 70% от търсенето на пазара на офиси Клас А. Финансовият и фармацевтичния сектори също са активни, като се стремят основно да консолидират офис пространството си.

Недостигът на първокласно офис пространство все още е очевиден. Преместванията и обединяването на няколко офиса в една сграда на големи компании също може да се отбележи като фактор, който води до подобрение на заетостта в основния сегмент.

Като цяло равнището на незаетите офис площи леко се понижи през второто тримесечие, достигайки 9,3%. Важен момент е, че пазарът не очаква по-нататъшен спад, тъй като се предвижда силната активност за развитие да увеличи наличността и да увеличи инвеститорския интерес към завършване и започване на нови проекти.

След значителното увеличение на усвояването през първото тримесечие на 2017 г. позитивните икономически очаквания дават добри резултати за офис пазара през следващите тримесечия.

Офис пазара в София от началото на годината

Пазарът на офис площи в София регистрира значителн ръст от началото на годината, който се дължи на увеличената активност и повишените бизнес начинания. Силното представяне се подкрепя и от солидните икономически основи – 3.4% растеж на БВП през изминалата година. Намаляването на безработица също ускорява търсенето на офис площи и гарантира стабилност на сегмента.

Заемането на офиси за първото тримесечие на тази година е с 43% по-високо в сравнение с година по-рано. В над 60% от сделките, отново основните действащи индустрии са IT (високите технологии) и BPO (аутсорсинг компаниите).

През първото тримесечие на тази година обемът на налични офис площи се запазва около 1.761 млн. кв. метра, пишат в своите доклади за периода от MBL и Фортън. В процес на активно строителство към момента са нови 305 000 кв. м. Замразените офис проекти спадат до 105 000 кв. метра.

Продължава спадът и на свободните офис площи като през първата четвърт на 2017 г. те вече са едва 9.1%. По-малко от половината от тези са в клас А офис сгради. Свободните пространства при офисите от клас А и Б е около 160 500 кв. м. Намаляването на незаетите площи се очаква да продължи, защото нови обекти се планира да се пуснат в експлоатация през втората половина на годината.

Наемните нива са стабилни. Нетно усвоените площи през първото тримесечие са 17 000 кв. м.

Средните офертни цени за офисите от клас А за първото тримесечие се запазват в диапазона от 12 до 14 евро, в зависимост от локацията и района. Обемът на офисите в строеж ще продължава да ръсте. Търсенето вероятно ще бъде около средния обем, наблюдаван в през последните няколко години. Възможно е също така да се очаква леко увеличение на цените за квадратен метър.

Очакванията на специалистите са, че и втората половина на година да остане със стабилно представяне. Силното търсене и недостигът на първокласни пространства ще движат пазара на офиси и през тази година.

Състояние на офис пазара и бъдещо развитие

През изминалата година пазарът на офиси запази своята динамика, която със сигурност ще се наблюдава и през настоящата. Такива са тенденциите, които се очертават през първите два месеца на 2017 г. IT, високите технологии и аутсорсинг компаниите продължават да са основен движещ фактор на пазара на офис площи през последното тримесечие на миналата година, това пише в свой доклад forton.bg, посветен на търсенето и предлагането на бизнес помещения.

От страна на предлагането, ограниченият брой на новозавършените обекти и недостигът на качествени площи все още са предизвикателство пред бизнеса. Въпреки това, раздижването в строителството, включително увеличеното издаване на разрешителни за строеж, частично ще се възстанови баланса на пазара през настоящата година.

Предлагане на офиси

Със само 22 300 кв.м нови завършени обекти в сегмента на офис площите през последното тримесечие на изминалата година, частично се отговаря на очакванията за умерено нарастване на предлагането на офиси в София.

Поради редица забавени проекти, офис площи разширената нараснаха само с 32 200 кв.м през 2016 г., или само с 2 на сто спрямо същия период на предходната година. Освен това, новите сгради трудно ще отговорят на изискванията на по-големи наематели, тъй като повечето от проектите са обявени с по-малко от 10 000 кв.м на GLA. С тези планирани обекти общият запас от офиси тип A и B в София достига 1,611,403 кв.м. * в края на миналата година.

Недостигът на офиси във високия сегмент ще бъде частично преодолян през 2017 г. с планираното завършване на повече от 160 000 кв.м нова отдаваема площ.

Около 50 на сто от очакваното новопостроено офисно пространство в София е вече предварително договорено или е в процес на преговори.

Като резултат от силното търсене на офис площи, до края на миналата година, общият обем в процес на изграждане и планиране нарасна до 298 000 кв.м. Тези обекти са калкулирани за завършване до 2020 година.

Търсене на офиси

Годишното търсене на офис площи достигна 135 407 кв.м., което е около 7 на сто повече спрямо предходната година. Увеличеното търсене през четвъртото тримесечие на 2016 г., в размер на 30 465 кв.м., на годишна база, показва стабилен фундамент на пазара.

Около 60 на сто от активността се дължи на IT и аутсорсинг индустрията. Споделените обслужващи дейности остават в господстващо положение на пазара на офиси, заедно с традиционните наематели, като секторите, свързани с фармацията и финансовите услуги.

Предоговарянията са втората по големина група на споразумения в областта на пазара на лизинг през 2016 г. с 22% от общия обем, следвана от разширенията. Нивото на незаетост продължи да спада до 10 на сто през четвъртото тримесечие на 2016 г.

Свободните офиси в „Топ 15” на бизнес сградите леко намалява до 2 на сто.

Извън София, Пловдив и Варна е регистриран умерен ръст на офис наемането, който възлиза на по-малко от 5 на сто от пазара. Въпреки това, по-нататъшно разширяване на IT и аутсорсинг компаниите се очаква да са в основата на офис пазарите в средните градове, поради изчерпването на квалифицираните специалисти в столицата.

Наеми

Големият дял на предварителните договори за наем поддържат стабилността във високия клас офиси в София. В средно срочен план прогнозираме, че офертните цени ще се движат около € 13.00-13.50 / кв.м / на месец.

За град Пловдив, силното търсене на офис площи подкрепя ценовият рейндж в диапазона € 8.00-10.00 / кв.м / месец за клас А помещения.

Инвестиционен фокус

Стабилният ръст на икономиката, нарастването на БВП и оптимизма на бизнеса предоставят стабилна основа за нарастване на обемите в цялата нисша с офис площите. Този факт представлява и добра база за големи сделки с първокласни офис проекти.

Фокусът на инвеститорите остава към добрата доходност и предоставянето на високо качество. След понижението на доходността през 2016 г., сега процентът е стабилен на 8 на сто.

Тенденции и прогнози

Обемът на офис строителство ще се увеличи, подкрепено от силното търсене;

Наемите се очаква да останат стабилни през 2017 г. след увеличението през миналата година;

Доходността ще остане стабилна, след лекия спад през 2016 г.

* През 2016 г. Forton актуализира своята база данни с офиси клас A и B, разположени в град София. Компанията следи процентът свободни работни места и микс от наематели и промени в офис сгради, заедно с проекти със смесено предназначение, завършени след 2002 г. или ремонтирани. Таргетът са сгради с над 2000 кв.м отдаваема площ.

Outsourcing Excellence Awards

През юни 2016 „Кристал Бизнес Център“ взе участие с номинация в категорията „Аутсорсинг бизнес сграда на годината“ в Outsourcing Excellence Awards, организирани от Българската аутсорсинг асоциация.

Нови фирми наематели в Кристал Бизнес Център

С удоволстие ви съобщаваме, че към настоящите наематели в Кристал Бизнес Център се присъдеини и фирма Trade 24. Компанията, основана през 2007, е водещ световен доставчик на услуги, свързани с онлайн форекс и ДЗР търговия. Другият нов Наемател е фирма Internet Securities Bulgaria. Позната още като ISI Emerging Markets, тя е част от американската компания Internet Securities Inc, основана през 1994 г. Компанията предоставя специализирана финансова и икономическа информация за над 100 развиващи се пазара.

Тенденции при отдаване на офис- площи под наем

Според данните на Sollers, публикувани в еconomy.bg към последното тримесечие на 2014 г. се наблюдава тенденция за изчерпване на качествените офиси в София, което се дължи основно на слабото строителство и все по-засиления интерес на наемателите към този тип офиси. Тенденцията се запазва и към второто тримесечие на 2015, според проучване на консултантска компания Forton. Според тях, активността на наемателите тази година е с 40% по- висока от миналата.

Отдаден е под наем последният свободен офис в Кристал Бизнес Център

През октомври 2013 година последният свободен офис в Кристал Бизнес Център е отдаден на един от настоящите наематели – Каргил. Компанията ще наеме и втория етаж от сградата. Някои от основните дейности на Каргил включват търговия и разпространение на зърно и други селскостопански стоки.