Състояние на офис пазара и бъдещо развитие

През изминалата година пазарът на офиси запази своята динамика, която със сигурност ще се наблюдава и през настоящата. Такива са тенденциите, които се очертават през първите два месеца на 2017 г. IT, високите технологии и аутсорсинг компаниите продължават да са основен движещ фактор на пазара на офис площи през последното тримесечие на миналата година, това пише в свой доклад forton.bg, посветен на търсенето и предлагането на бизнес помещения.

От страна на предлагането, ограниченият брой на новозавършените обекти и недостигът на качествени площи все още са предизвикателство пред бизнеса. Въпреки това, раздижването в строителството, включително увеличеното издаване на разрешителни за строеж, частично ще се възстанови баланса на пазара през настоящата година.

Предлагане на офиси

Със само 22 300 кв.м нови завършени обекти в сегмента на офис площите през последното тримесечие на изминалата година, частично се отговаря на очакванията за умерено нарастване на предлагането на офиси в София.

Поради редица забавени проекти, офис площи разширената нараснаха само с 32 200 кв.м през 2016 г., или само с 2 на сто спрямо същия период на предходната година. Освен това, новите сгради трудно ще отговорят на изискванията на по-големи наематели, тъй като повечето от проектите са обявени с по-малко от 10 000 кв.м на GLA. С тези планирани обекти общият запас от офиси тип A и B в София достига 1,611,403 кв.м. * в края на миналата година.

Недостигът на офиси във високия сегмент ще бъде частично преодолян през 2017 г. с планираното завършване на повече от 160 000 кв.м нова отдаваема площ.

Около 50 на сто от очакваното новопостроено офисно пространство в София е вече предварително договорено или е в процес на преговори.

Като резултат от силното търсене на офис площи, до края на миналата година, общият обем в процес на изграждане и планиране нарасна до 298 000 кв.м. Тези обекти са калкулирани за завършване до 2020 година.

Търсене на офиси

Годишното търсене на офис площи достигна 135 407 кв.м., което е около 7 на сто повече спрямо предходната година. Увеличеното търсене през четвъртото тримесечие на 2016 г., в размер на 30 465 кв.м., на годишна база, показва стабилен фундамент на пазара.

Около 60 на сто от активността се дължи на IT и аутсорсинг индустрията. Споделените обслужващи дейности остават в господстващо положение на пазара на офиси, заедно с традиционните наематели, като секторите, свързани с фармацията и финансовите услуги.

Предоговарянията са втората по големина група на споразумения в областта на пазара на лизинг през 2016 г. с 22% от общия обем, следвана от разширенията. Нивото на незаетост продължи да спада до 10 на сто през четвъртото тримесечие на 2016 г.

Свободните офиси в „Топ 15” на бизнес сградите леко намалява до 2 на сто.

Извън София, Пловдив и Варна е регистриран умерен ръст на офис наемането, който възлиза на по-малко от 5 на сто от пазара. Въпреки това, по-нататъшно разширяване на IT и аутсорсинг компаниите се очаква да са в основата на офис пазарите в средните градове, поради изчерпването на квалифицираните специалисти в столицата.

Наеми

Големият дял на предварителните договори за наем поддържат стабилността във високия клас офиси в София. В средно срочен план прогнозираме, че офертните цени ще се движат около € 13.00-13.50 / кв.м / на месец.

За град Пловдив, силното търсене на офис площи подкрепя ценовият рейндж в диапазона € 8.00-10.00 / кв.м / месец за клас А помещения.

Инвестиционен фокус

Стабилният ръст на икономиката, нарастването на БВП и оптимизма на бизнеса предоставят стабилна основа за нарастване на обемите в цялата нисша с офис площите. Този факт представлява и добра база за големи сделки с първокласни офис проекти.

Фокусът на инвеститорите остава към добрата доходност и предоставянето на високо качество. След понижението на доходността през 2016 г., сега процентът е стабилен на 8 на сто.

Тенденции и прогнози

Обемът на офис строителство ще се увеличи, подкрепено от силното търсене;

Наемите се очаква да останат стабилни през 2017 г. след увеличението през миналата година;

Доходността ще остане стабилна, след лекия спад през 2016 г.

* През 2016 г. Forton актуализира своята база данни с офиси клас A и B, разположени в град София. Компанията следи процентът свободни работни места и микс от наематели и промени в офис сгради, заедно с проекти със смесено предназначение, завършени след 2002 г. или ремонтирани. Таргетът са сгради с над 2000 кв.м отдаваема площ.